안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
부모와 자식 간에 집을 넘길 때, 누구나 한 번쯤 고민하게 되는 것이 있습니다.바로 ‘얼마에 넘길 것인가’입니다. 남에게 팔기에는 아깝고, 그냥 주자니 증여세 부담이 큽니다.
그래서 선택하는 방법이 이른바 ‘가족 간 저가 양도’입니다.이는 시세보다 낮은 가격으로 매매 계약을 체결해 세금을 절감하려는 전략입니다.
하지만 2026년부터는 이러한 ‘단순한 접근’이 오히려 독이 될 수 있습니다.취득세 판단 기준이 훨씬 까다로워지기 때문입니다.이번 시간에는 달라지는 제도 속에서 반드시 점검해야 할 바다이야기비밀코드 핵심 사항을 짚어보겠습니다.



1. “3억만 안 넘으면 되는 거 아니냐?” 그 공식이 깨진다
지금까지 많은 분들이 ‘시가의 30% 또는 3억 원’이라는 기준만 기억하셨을 것입니다.
[과거의 계산 방식]증여세 중심으로 판단하던 시기에는 다음과 같았 릴게임몰메가 습니다.아파트 시세: 10억 원부모가 자녀에게 매도: 7억 원 (30%인 3억 원 할인)→ 결과: ‘시가의 30% 또는 3억 원’ 이내 차액은 증여로 보지 않아 증여세 없음→ 취득세 역시 7억 원 기준으로 신고하는 경우가 많았습니다.



[2026년 이후의 계산 방식]같은 조건이라도 바다이야기릴게임 결과는 완전히 달라집니다.
→ 취득세 과세표준: 7억 원(계약가)이 아니라, → 10억 원(시가인정액) 기준
즉, 지자체는 “실제 거래금액은 7억 원이지만, 시가는 10억 원이므로 10억 원 기준으로 취득세를 납부하라”고 판단합니다.
또한 부모 역시 7억 원에 매도했다고 신고하더라도, 과세당국은 ‘부당 바다이야기릴게임2 행위계산 부인’ 규정을 적용하여 10억 원에 양도한 것으로 간주하고 양도소득세를 다시 계산하게 됩니다.
결국 2026년 이후에는 단순히 계약서 금액만으로 판단하지 않고,“이 거래가 정상 거래인지, 사실상 증여인지”를 훨씬 엄격하게 심사하게 됩니다.
2. 취득세, ‘실거래가’가 아니라 ‘시가’ 기준으로 과세된다
릴박스가장 큰 변화는 취득세 과세표준의 현실화입니다.
과거에는 가족 간 거래라도 실거래가를 일정 부분 인정해 주는 분위기였지만, 앞으로는 특수관계인 간 거래에서 시가보다 현저히 낮은 가격으로 거래할 경우 ‘시가인정액’을 기준으로 취득세가 부과될 가능성이 매우 높습니다.• 기존: “5억 원에 샀으니 5억 원 기준으로 세금 납부” • 변경: “시세가 8억 원이면 8억 원 기준으로 취득세 부과” 
결과적으로, 세금을 줄이기 위해 거래금액을 낮추는 전략은 무력화됩니다.오히려 과소 신고에 따른 가산세 부담까지 발생할 수 있습니다.
3. ‘자금 출처’ 입증, 이제는 필수
2026년 이후 거래에서는 ‘자금 흐름’에 대한 입증이 핵심이 됩니다.
다음 사항을 반드시 설명할 수 있어야 합니다.1. 자녀가 지급한 자금의 출처는 명확한가? 2. 부모는 해당 자금을 실제로 사용했는가? 3. 혹시 매매 후 다시 돌려주는 ‘가장 거래(가짜 매매)’는 아닌가? 
이러한 자금 흐름을 입증하지 못할 경우, 과세당국은 해당 거래를 ‘양도’가 아닌 ‘증여’로 판단하여 더 높은 세율을 적용할 수 있습니다.
배준형의 밸류업 처방전
부동산 시장에서 “가족이니까 싸게 넘겨도 되겠지”라는 생각은 가장 위험한 판단입니다.
2026년부터는• 증여세는 피했지만 • 취득세는 시가 기준으로 과세되고 • 양도세는 부당행위계산 부인 적용 이라는 ‘3중 리스크’에 노출될 수 있습니다.
따라서 반드시 다음 3가지를 점검해야 합니다.
① 시가인정액 확인→ 감정평가 또는 유사 거래 사례를 통해 객관적인 시세 파악
② 자금 출처 준비→ 소득 증빙 및 자금 흐름 명확화
③ 전문가 상담→ 취득세와 양도세를 동시에 시뮬레이션
결론적으로, 과거의 단순한 절세 방식은 더 이상 통하지 않습니다.
이제는 데이터와 법규를 기반으로 한 ‘정교한 설계’만이 자산을 안전하게 지키는 유일한 방법입니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.